Индустриальные парки. Что это?

О видах индустриальных парков и особенностях их развития рассказывает управляющий директор по стратегии ОЭЗ "Технополис "Москва" Арслан Аюпов.

Индустриальные (промышленные) парки – современные промышленные зоны, созданные для размещения на них новых производств. Они обеспечены всем необходимым для развития производств: техническими условиями и коммуникации (газ, вода, отопление, электроэнергия, канализация, очистные сооружения), комфортной инфраструктурой (производства, склады, административные и офисные помещения), налоговыми льготами для резидентов и поддержкой властей.

Арендатор получает не просто помещение, а возможность запустить собственное производство на подготовленной площадке с подведёнными коммуникациями, созданной инфраструктурой, дорожной сетью и всеми возможными согласованиями от надзорных органов. Это позволяет снизить издержки за счёт более эффективной организации процессов производства, хранения и транспортировки продукции.

Задача инициатора индустриального парка в том, чтобы обеспечить синергию деятельности девелопера, резидентов, управляющей компании и сервисных организаций.

Эффективность индустриального парка зависит в первую очередь от качественного пула арендаторов, которые вместе создают гармоничную производственную среду, а также дополняют друг друга в создании конечного продукта.

Пример: компания производит автомобили. Партнерится с компанией, которая производит шины. Таким образом, автомобиль выезжает с завода на шинах компании-партнера. За счет того, что они находятся рядом, это снижает их логистические расходы, и увеличивает оборот. Если до этого, шинная компания продавала шины только тем, кому это необходимо, теперь же, заключив контракт с автозаводом, их продажи выросли, так как каждый автомобиль в рамках контракта будет выезжать с автозавода на их шинах. Синергия? Синергия.

Виды индустриальных парков

Есть 2 основных вида индустриальных парков:

  1. Brownfield – территории бывших заводов, которые сдаются в аренду под производство. Обычно, это большая территория, с уже существующей инфраструктурой, доставшейся от бывшего производства или избыточная на сегодняшний день (в связи с чем, она может принять у себя на территории еще производства и с гордостью именовать себя ИП).
  2. Greenfield (ИП в чистом поле). Наиболее перспективный вариант развития ИП, но в то же время он более затратный, так как все надо создавать с нуля и тратить большие деньги.

Цель организации индустриальных парков – в первую очередь привлечь малые и средние производственные компании, которым необходимы современные склады и новые производственные мощности.

Конечно же, участвовать в создаваемых ИП могут и более крупные компании, которые берут на себя роль своеобразного «якоря» для более мелких резидентов. Так Volkswagen в Калужской области построил производство и привлек рядом с собой смежные предприятия. А бывает и так, что несколько компаний из одной страны могут сесть рядом, так как вместе комфортнее в чужой стране (пример, Nestle и L’Oreal).

Для контроля над данными площадками существует единый оператор площадки – управляющая компания (УК), которая управляет всеми объектами недвижимости: земельными участками, производственными, административными, складскими и прочими сооружениями и помещениями.

УК, как и в любом объекте коммерческой недвижимости, отвечает за развитие площадки, за оказание сервисов и услуг резидентам и общим наблюдением за площадкой (организация административно-хозяйственной деятельности, вывоз мусора, уборка территории, охрана, обеспечение резидентов основными ресурсами: электричество, газ, вода и т.д.).

В чем преимущества и выгоды для участников рынка?

1. Для малого и среднего бизнеса это естественное место сбыта
продукции и услуг:

- сервисные компании: услуги по стрике спецодежды, по уборке территории, по вывозу мусора и т.д.;

- компании общественного питания, которые кормят сотрудников ИП;

- логистические компании, которые хотят предоставить свои склады в пользование или транспортные компании;

- компании по предоставлению жилищных услуг: мини-гостиницы и т.д.

Чем работать по отдельности с каждым клиентом на разрозненных площадках, лучше сразу охватить несколько клиентов на одной площадке.

2. Для производственной компании – готовая земля, на которой можно строить производство. Либо девелоперская компания может построить для нее корпус, и сдать в аренду, либо продать (built-to-suit). А все подключения (газ, вода…), утилизация стоков, вывозы отходов и т.д. уже построены и работают. Эта проблема для производителя решена. Государство уже все подготовило, вложилось в это, и предоставляет на бесплатной основе. Предприниматель платит только за киловатты, кубы, за текущее свое потребление использования ресурсов. Плата за присоединение к сетям, как правило, не взимается (а это очень крупные суммы).

3. Для иностранного инвестора – готовая площадка рядом с рынком предполагаемого сбыта.

4. Для региона:

- готовое место для локализации производителя в соответствии с санитарными и другими нормами. Власти лишают себя головной боли по предоставлению каждому отдельному предпринимателю отдельной площадки и долгих согласований.

- Создание рабочих мест. Рабочая сила не размывается, и бизнес из региона тоже не размывается. Он концентрируется в регионе, а эффективность ведения бизнеса и синергетический эффект повышается.

- Налоговые поступления, взносы в социальные фонды и т.д.

5. Для России это возможность:

- развивать свою промышленность (паркам требуется электроэнергия, транспорт и многое другое);

- создавать новые рабочие места и на производствах, и в обслуживании парков;

- увеличить поступление налогов бюджет.

Также это хороший способ поддержки моногородов.

В чем проблема развития индустриальных парков?

  1. Проблемы девелоперов – как и всегда, сложности с оформлением земельных участков и разрешительной документации, а также с получением ТУ и дополнительных объемов инженерных мощностей, например, электроэнергии.
  2. Слабый маркетинг регионов и властей – не предлагают инвесторам готовые решения, показывают землю и говорят – строй, а мы поможем. А инвестору нужен готовый конкурентоспособный продукт – земельный участок с подведенными коммуникациями, оформленными границами, позиционированием, логистикой, трудовыми ресурсами и т.д.

Если быть честными, то, как бы ни старались регионы «пиарить» свои площадки, действительно качественных площадок, которые соответствуют международным стандартам, на сегодняшний день, не более 10 штук. И это печально.

Очень мало качественных команд, которые могут с нуля создать индустриальный парк. Ведь девелопер не сможет создать качественный проект, основываясь на опыте складской, жилой и коммерческой недвижимости. Тут необходимо, помимо связей, иметь опыт реализации ГЧП-проектов и привлечения инвестиций, опыт проектного менеджмента и международных отношений, маркетинг, GR и PR, причем на международном уровне. Таких специалистов и команд совершенно не хватает в нашей стране, и их необходимо выращивать как можно скорее.


Ваш вопрос
Телефон
E-mail